Azərbaycanda, gəliri az, ya da çox olsun, az qala, hamının problem saydığı məsələlərdən biri ev qiymətləridir. Mənzil qiymətlərinin insanların gəlirinə uyğunsuzluğu, uzun illərdir, ölkədə əsas müzakirə mövzularından biridir.
Son illərdə problem daha da kəskinləşib, axı inflyasiya səviyyəsinin yüksəlməsi mənzil qiymətlərini də onminlərlə manat artırıb. Beləcə, get-gedə ev almaq arzusunu gerçəkləşdirənlərin sayı azalır.
Dövlət Statistika Komitəsinin (DSK-nın) daşınmaz əmlak qiymətlərindəki dəyişikliklərə aid göstəriciləri təminedici və dolğun deyil. Digəl, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Orucun bugünlərdə mediaya müsahibəsində səsləndirdiyi rəqəmlər ölkədə bu sahədəki durum barədə bəlli təsəvvür yaradır.
Həmin cəmiyyətin sədri deyib ki, bu ilin yanvarında paytaxtın daşınmaz əmlak bazarındakı qiymətlər ötən ilin uyğun dövrü ilə müqayisədə təxminən 10-11 faiz, dekabr ayı ilə müqayisədə isə 2-3 faiz artıb.
Başqa sözlə, yanvarda ev qiymətləri hətta dekabrla müqayisədə bir neçə min manat yüksək olub. İnflyasiya səviyyəsinin 2022-ci ildə daha yüksək olduğu nəzərə alınsa, son iki ildə evlərin qiymətinin, ən azı, 20-30 faiz bahalandığı görünür.
Torpaq daha çox bahalaşıb
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti rəsmisinin açıqlamasından bəlli olur ki, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda qiymət artımları daha yüksəkdir.
Əsasən, Bakıətrafı ərazilərdə yerləşən kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar kəskin bahalaşıb. Bölgələrdə də kənd təsərrüfatı təyinatlı və pay torpaqlarının qiymətlərində ciddi artım var.
Vüqar Orucun fikrincə, bu, torpaq sahələrinin məhdudluğundan və vətəndaşlarıın fərdi yaşayış evi tikməyə artan meylindən qaynaqlanır. Onun sözlərinə görə, Bakı və Bakıətrafı ərazilərdə fərdi yaşayış evləri təxminən 15-18 faiz bahalaşıb. Kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahələrində qiymət artımı 40-45 faiz, yaşayış təyinatlı torpaqlarda isə 20-25 faiz civarındadır.
Sözügedən qurumun hesablamasına görə, hazırda Bakıda yeni mənzillərin qiymətlərindəki artım ötən illə müqayisədə 10-12 faiz səviyyəsindədir. Ekspert bunun əsas səbəbləri kimi, tikinti sahəsinin azlığını və əldə olunmasındakı problemləri göstərir.
Tikintiyə tələblərin sərtləşdirilməsi şirkətlərin xərclərini də artırıb. Sahibkarlar da qazancını azaltmamaq üçün qiymətləri bahalaşdırır. Qeyri-yaşayış sahələrində isə qiymət artımları elə də yüksək deyil. Ekspertin fikrincə, bu, yeni ticarət obyektlərinin yaranmasında böyük dinamikanın olmadığının da göstəricisidir.
Evlər daha yerindən asılı olmayaraq bahadır
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin diqqət çəkdiyi bir digər məqam, artıq harada yerləşməsindən asılı olmayaraq, evlərin kəskin bahalaşmasıdır. Vüqar Oruc bildirib ki, mərkəzdənkənar elə yerlər var ki, orda mənzillərin bir kvadratmetri mərkəzdəki qiymətlərlə təklif edilir.
Özəlliklə “Əhmədli”, “Xalqlar Dostluğu”, “Həzi Aslanov”, “Nərimanov" metrostansiyalarına yaxın ərazilərdə belə hallara rast gəlinir. Mənzilin yeri və digər meyarlara baxılma məsələsi artıq arxada qalıb. Elə mənzillər var ki, onlar vaxtilə bazara təklif olunduğu qiymətin ikiqat artığına yenidən təklif edilir. Bu, daşınmaz əmlak bazarında çox ciddi qiymət ajiotajının olduğunu göstərir. Belə çaxnaşma və hay-küyə uyğun alqı-satqı faktları isə yoxdur. Az satış gerçəkləşdirilsə də, qiymətlər aramsız yüksəlməkdədir.
Bakıda evlər niyə bahadır?
Paytaxtda mənzillərin çox bahalığı daşınmaz əmlak bazarındakı şərtlərlə yanaşı, həm də iqtisadiyyatın strukturu ilə bağlı problemlərdən qaynaqlanır. Bunlardan ən vaciblərindən biri Azərbaycanda kəskin regional bərabərsizliyin olmasıdır. Ölkənin paytaxtdankənar ərazilərində iş yerlərinin və gəlirin aşağı olmasını rəsmi rəqəmlər də təsdiqləyir. Belə durumda, əlbəttə, çox sayda insan regionları tərk edib, Bakıya üz tutur. Beləcə, paytaxtda daha çox evə ehtiyac yaranır. Tələb çox olsa da, tikintiyə uyğun yerlərin azlığı qiymətlərin bahalaşmasına yol açır. Üstəlik, Azərbaycanda Bakı və ölkənin digər rayon və şəhlərləri, eləcə də Bakının mərkəz və mərkəzə yaxın əraziləri ilə Bakıətrafı ərazilər arasında kəskin infrastruktur fərqləri var. Bu baxımdan, hökumət Azərbaycanda regionların uğurlu sosial-iqtisadi inkişaf siyasətinə nail olmalıdır.
Ölkənin hər yerində oxşar infrastruktur imkanları yaradılmalıdır. Bu, bir çox digər problemlərlə yanaşı, mənzil bazarındakı problemlərin həlli baxımından da vacibdir.
Azərbaycanda ev qiymətlərinin bahalaşmasına təsir göstərən problemlərdən biri də ölkədə qiymətli kağızlar bazarının gəlişməməsi və biznes ortamının əlverişli olmamasıdır. Belə bir şəraitdə əlində əlavə vəsait olan nisbətən zəngin təbəqə, ənənəvi yatırım aləti olaraq, daşınmaz əmlak almağı üstün tutur. Bu da, öz sırasında, bazarda tələbin hər zaman yüksək qalmasına yol açır.
Rəqabət
Halbuki, ölkədə qiymətləri kağızlar bazarı inkişaf etsəydi və rəqabətli biznes imkanları olsaydı, insanlar investisiyalarını bu sahələrə də yönəldərdi. Təsadüfi deyil ki, son illər korrupsiya ittihamı ilə həbs edilən məmurların onlarla mənzilinin olması üzə çıxır. Halbuki, normal biznes ortamında pullar passiv gəlir gətirən daşınmaz əmlaka deyil, yeni biznes sahələrinin yaradılmasına yatırılardı. Beləcə, yeni iş yerləri də açılar, əlavə dəyər yaradılardı. Bu baxımdan, ölkədə biznes mühitnin cəlbedici olmaması da mənzil qiymətlərinin bahalaşmasına təsir göstərir.
Daşınmaz əmlak tikintisi ilə məşğul olan şirkətlər arasında rəqabət mühitinin artması da ev qiymətlərinə təsir edə bilərdi. Axı bu sektora qatılmaq böyük yatırımlar tələb edir. Azərbaycanda çox məhdud çevrənin o vəsaiti qarşılayacaq qədər vəsaiti var. Bu baxımdan, maliyyə mənbələrinə çıxış imkanlarının artırılması mənzil bazarında rəqabətin, dolayısıyla qiymətlərin yaxşılaşmasına gətirib çıxara bilər.
Son dövrlər hökumət mənzil sahibliyinin artırılması ilə bağlı bəlli addımlar atsa da, bu addımların nəticəyə ciddi təsir etmədiyi görünür. Axı həm mənzil bahadır, həmdə insanların gəliri yetərli deyil. Ölkədə orta aylıq əməkhaqqı heç min manata çatmırsa, təbii ki, belə aşağı gəlirlə ev almaq xam xəyala çevrilir. Mənzil təminatının artırılması ilə bağlı layihələrə hökumətin ayırdığı vəsaitin yetərsizliyi, eləcə də ölkədə iqtisadi fəal əhalinin cəmi 30 faizinin rəsmi əmək müqaviləsinin olması hökumətin tətbiq etdiyi mexanizmlərin faydasını azaldı.
